房贷利率是选固定利率还是转LPR更划算?

有房贷的小伙伴前几天开始,面临着一个选择:自己的房贷利率要不要转成LPR?汇基君也面临着这个问题,现在把我的思考和答案告诉大家:要转!下面,我们通过汇基君淘气9问,来逐步解答这个问题。

一、LPR是什么?

LPR全名Loan Prime Rate,中文叫贷款基础利率,又名贷款市场报价利率。它是由我国具有代表性的18家银行参与报价,得到的一个能给最优质客户的贷款利率,这就是市场化的贷款利率。与LPR相对应的是贷款基准利率,贷款基准利率由央行发布,很长时间才公告调整一次,最近一次调整是在2015年10月24日;而LPR是每月20日市场报价更新一次。这是两者最大的不同。

相比于贷款基准利率,LPR的市场化程度更高,更能反映市场供求的变化情况,是央行利率市场化改革推动的方向。最新利率情况:2020年2月20日,5年期以上LPR已降至4.75%,较5年期以上的银行基准利率4.9%,下降了0.15个百分点。
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▲LPR每月调整更新,当前趋势为下降趋势

二、为什么要推动存量贷款(包括房贷)转LPR?

上面说了,LPR是央行利率市场化改革推动的方向。

此次贷款的转换范围:除公积金贷款外,包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款等均需要转换。跟我们大多数人有关的是个人住房贷款(房贷),所以我们这里主要讨论对房贷利率的影响。因为从2019年10月8日起,新批的房贷利率定价基准都是LPR。此次转换针对的是之前的存量房贷。

如果你是2019年10月8日以后开始的房贷,此次调整就跟你没关系啦。汇基君是在这之前买的房子,所以这次需要参与调整。下图是人民银行官网公告。
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三、要不要转LPR?可以不转吗?

此次转换,有固定利率和LPR浮动利率两种选择。二选一,必须选,不能不选,选了不能反悔,不能重选,选了之后直到贷款还清。

四、两个选择怎么选?

假如选择固定利率:依照4.9%基准利率,你的房贷,可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率,那么你现在对应的利率就是:七折3.43%、九折4.41%,上浮10%为5.39%,上浮20%为5.88%。如果你选择了固定利率,那么以后将保持你现在的利率,直到贷款还清,不得更改。比如汇基君的房贷利率是九折后的4.41%,如果选择了固定利率,无论以后降息还是加息,都是4.41%。山无陵,天地合,都不会变。

假如选择LPR浮动利率:首先明确,这次改革参照的LPR是2019年12月的4.8%。以汇基君为例,汇基君原来的房贷利率是九折后的4.41%,4.41-4.8=-0.39,这个-0.39,就是我今后房贷的固定加点数(加点可以为负数),持续有效。所以,我今后的房贷利率就是: LPR-0.39。假如将来LPR变成了4.7%,那我的房贷利率就是:4.7-0.39=4.31%.

所以,这里的关键,是未来LPR是下降还是上涨,未来是加息趋势还是降息趋势?如果LPR下降了,那么转的利率就降低了,以后还房贷就更少了,赚了;如果LPR上涨了,那么转的利率就提高了,以后还房贷就更多了,亏了。我们来看下利率走势。国外发达国家,美国、欧洲、日本的利率已经持续走低,日本甚至已经到了负利率。
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回顾美日两国的利率变化情况,虽然中途降息、加息反复,但在整体40年的大周期内,降息的力度十分明显。

中国的利率走势也是如此,最近三十年整体下降。

最近,受疫情影响,全球各国纷纷降息刺激经济。3月3日,美联储宣布降息,将联邦基金目标利率降低50个基点,澳大利亚联储宣布降息25个基点。我国的刺激政策也是大概率趋势,所以,后续降息是大趋势。

所以:选择转成LPR,跟随降息趋势!

五、什么时候开始选择?

2020年3月1日至2020年8月31日。

六、“重新定价日”怎么选?

确定了要转换成LPR,那么在转换的时候,有的银行还有一个“重新定价日”的选择。根据央行的规定,定价基准转换调整时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中房贷重新约定的重定价周期最短为一年。而重定价日,每家银行规定不一样。从公告来看,中国银行重定价日为贷款放款日;农业银行、建设银行、工商银行可重新约定重定价日。比如汇基君的农业银行,重定价日(重定价方式)可选“每年1月1日”或“按年对月对日(对应贷款发放日)”。
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因为,贷款执行利率每年调整一次,自第一个重定价日起,在每个重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。所以,不同的重定价日可能会影响享受LPR下行趋势下的不同程度的好处。假如重定价日为4月1日,贷款人4月1日前完成办理转换手续,那么意味着4月1日起即可享受今年LPR下降5个基点(2月20日5年期以上LPR下调5个基点)的好处;但同时也意味着如果在4月-12月期间LPR下降更多,就需要等到下年4月1日才能享受上一年4月-12月期间LPR下降的好处。

问题的关键在于贷款人对于LPR走势的判断。汇基君的贷款发放日在3月底,为早点享受LPR已经下调5个基点的福利,所以重定价日选择了“按年对月对日(对应贷款发放日)”。从3月底起,我的房贷将按照LPR计算。各位也可以根据自己的贷款发放日,以及贷款银行的政策,选择重定价日。当然,如果3月-12月LPR变化不大的话,房贷差别也很小,重定价日的选择不用过于纠结。

七、具体从哪里操作转换?

转换渠道方面,因为当前特殊时期,为了避免线下人员聚集,多家银行推出手机银行、网上银行等方式。比如汇基君是直接在农业银行的手机银行上完成了操作,具体去关注下银行公告,线上提交,就不要去网点扎堆啦。

八、其他一些问题

1、房贷有共同借款人如何办理?

如果房贷有多个借款人,需要所有借款人都办理转换且选项一致,才可办理完成。

2、多套房贷客户是否可以一次性办理?

不可以,需要逐笔办理。定价基准转换是合同变更行为,一份借款合同对应一份变更协议,因此不能支持一次性办理。

3、公积金贷款要不要调整?

公积金贷款不受本次存量贷款转换的影响,合同约定的利率是多少就是多少,合同期的利率、还款额都不会发生。

4、要不要提前还清房贷?

除非房子要卖出或者置换等原因,所有房贷能不提前还款的,都不要提前还款!不管是在固定利率还是LPR的时代,房贷,尤其是首套房贷,都是每个人能享受到的最实惠的贷款,是国家给我们的福利,一生仅限一次。还有多少比房贷30年4.8%利率低的贷款?手上的钱,稍微理理财,收益就比4.8%要高得多啦!

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